Ejerskifteforsikringen – hvordan skal den gribes an?

TV2 bragte i maj måned en udsendelse om, hvordan nogle kunder hos Husejernes Forsikring havde problemer med at få betaling for skader under ejerskifteforsikringen. Udsendelsen afdækkede bl.a., at Husejernes Forsikring havde et ”tæskehold”, der skulle søge at lukke sagerne, ofte ved at forsikringstagerne fik en lavere dækning, end de egentlig havde krav på.

Ejerskifteforsikringen giver anledning til en del tvister med forsikringsselskaberne. Det er ofte meget belastende for forsikringstageren, da der ofte er tale om store skader, som betyder, at huset – eller store dele af dette - ikke kan anvendes, så længe skaden ikke er udbedret. 

Som forsikringstager er det især 3 ting du skal være opmærksom på, når du har en skade, som skal anmeldes til ejerskifteforsikringen:

1. Forsikringsbetingelserne
2. Dokumentation
3. Tidsforløbet

Forsikringsbetingelserne

For det første skal du sikre dig, at skaderne er omfattet af ejerskifteforsikringen. Det lyder enkelt, men kan være vanskeligt at afgøre.

Det dækker ejerskifteforsikringen

• Udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer. 

• Udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer (vvs-installationer) i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer. 

• Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele. 

Hvad forstås ved skade?

En skade defineres som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade. 

Ved »nærliggende risiko for skader« forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Det dækker forsikringen ikke

Der er en række tilfælde, som ejerskifteforsikringen alligevel ikke dækker. Det fremgår nemlig af reglerne om ejerskifteforsikringen, at forsikringen ikke dækker:

• Forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet og køber dermed ikke har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning.

• Bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning m.v. og almindelig brugbarhed i øvrigt), forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter, samt æstetiske eller arkitektoniske forhold, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade.

• Forhold vedrørende bygningsdele eller installationer, hvor der i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten er anført, at bygningsdelen eller installationen skønnes at være gjort utilgængelig for den bygningssagkyndige eller den sagkyndige, der har gennemgået elinstallationerne.

• Forhold, som køberen havde kendskab til, før forsikringsaftalens indgåelse. Det gælder dog ikke i forhold til skader, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, men som køber bliver gjort opmærksom på ved teknisk revision inden forsikringsaftalens indgåelse.

• Forhold, som køberen enten har fået dækket i henhold til en garanti eller har undladt at kræve dækket i henhold til tredjemands garanti, samt forhold, som er dækket af en anden forsikring.

• Forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglende vedligeholdelse, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade på bygningen.

• Forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid.

• Fejlagtig angivelse i tilstandsrapporten af den forventede restlevetid for bygningens tag.

• Følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen på grundlag af oplysninger i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten burde have udbedret, hvis følgeskaden i så fald ikke var opstået.

• Forhold, der er opstået efter, at udbedring af et tilsvarende forhold er blevet dækket, hvis forsikringstageren i forbindelse hermed blev gjort opmærksom på, at et tilsvarende forhold kunne opstå igen, hvis årsagen til forholdet ikke blev udbedret eller fjernet.

• Forsikringstagerens individuelle ønsker om en særlig anvendelse af ejendommen eller det forhold i sig selv, at en bygningsdel består af et andet materiale end beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Sådanne forhold er således ikke omfattet af formuleringen »fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt«

• Forhold under 5.000 kr.

Det er således altid en konkret vurdering om, der er tale om en skade, som ejerskifteforsikringen dækker. Mange har desværre den opfattelse, at ejerskifteforsikringen dækker alle skjulte fejl og mangler. Som det fremgår ovenfor, er det ikke tilfældet.

Dokumentation

Som forsikringstager skal du sørge for at dokumentere skaden. 

Det betyder, at du ikke må få skaden udbedret, inden du anmelder skaden til ejerskifteforsikringen. Først når forsikringsselskabet har set skaden og erklæret, at man ikke har behov for at undersøge mere, kan du foreløbigt afdække skaden. Du skal dog først udbedre skaden, når forsikringsselskabet har meddelt, at skaden er dækket af ejerskifteforsikringen.

Ofte er det en god investering at få en bygningssagkyndig eller en håndværker til at beskrive skaden og skadens omfang, inden du anmelder skaden til ejerskifteforsikringen. Dels giver det et bedre bedømmelsesgrundlag, og dels har du med en bygningssagkyndig en ”modvægt” til forsikringsselskabets skadekonsulent.

Tidsforløbet

Erfaringerne viser, at det ofte tager lang tid for forsikringsselskaberne at vurdere skaderne og færdiggøre udbedringen. 

Mange forsikringstagere kan i den periode ikke bruge huset eller store dele af huset. Derfor gælder det om at få undersøgelserne foretaget hurtigst muligt. 

Det samme gælder også for forsikringsselskabets sagsbehandlingstid. Her kan det være en god ide at få bistand fra en advokat, der kan anmelde og forfølge sagen hos forsikringsselskabet.

Hvis det ikke lykkes at få et dækningstilsagn fra ejerskifteforsikringen, skal der hurtigst muligt gennemføres et syn og skøn, der kan fastslå skaden, herunder arten og omfanget. En skønsmand kan også anslå udbedringsmetoden og -prisen. 

Et syn og skøn skal gennemføres efter reglerne i retsplejeloven. Det indebærer at skønsmanden er uvildig og godkendt af byretten. 

Når der foreligger en skønsrapport kan kravet mod ejerskifteforsikringen gennemføres ved Ankenævnet for Forsikring eller ved byretten.