Ejerforeninger

Ejerforeninger – Ejerlejligheder

Reglerne om ejerforeninger er reguleret i ejerlejlighedsloven.

Rettighederne som ejerlejlighedsejer består af tre elementer,

  • retten til faktisk og retlig eneråden over særejendommen, d.v.s. ejerligheden, ejeren er ejer af ejerlejligheden,
  • medejendomsret til de fælles bestandele og
  • rettigheder og forpligtigelser som medlem af ejerforeningen.
Ejerforeningen er ikke et selvstændigt pligtsubjekt, idet lejlighedsejerne hæfter personligt for fællesomkostningerne. Medlemmerne hæfter solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

Ejerforeningens organer består af generalforsamlingen og bestyrelsen. Bestyrelsen kan antage en administrator og er ansvarlig for den daglige ledelse.

Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne. Melemmerne er samtlige ejere af lejligheder i ejendommen.

Ejerforeningen er ikke et selvstændigt pligtsubjekt, idet lejlighedsejerne hæfter personligt for fællesomkostningerne. Medlemmerne hæfter solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

Ejerforeningen kan indgå retshandler i eget navn, hvorved både ejerforeningen og den enkelte lejlighedsejer forpligtes.

Fællesudgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., udredes af de enkelte ejere efter fordelingstallet.

En ejerforening kan optræde som sagsøger og sagsøgt i retssager.

Vedtægter

Reglerne om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i ejerforeningens vedtægter.

Det er almindeligt, at der oprettes en individuel vedtægt for ejerlejlighedsejendomme, men har foreningen ikke fastsat egne vedtægter, så gælder de af bolig- og erhvervsministeren fastsatte normalvedtægter for ejerforeningen.

Vedtægterne skal indeholde bestemmelser om generalforsamlingen, afstemningsregler, dagsorden, forslag på generalforsamlingen, bestyrelsen, antallet af bestyrelsesmedlemmer, bestyrelsens pligter, administration, tegningsret, grundfond, revision, årsregnskab, vedligeholdelse, herunder om fordelingen af de udgifter der skal afholdes af ejerforeningen og dem der skal afholdes af den enkelte ejer, udlejning af ejerlejligheder og sikkerhedsstillelse for ejerforeningens tilgodehavender hos medlemmerne.

Vedtægterne og vedtægtsændringer skal tinglyses for at være gyldige.

Det anbefales at vedtægterne tinglyses pantstiftende i stedet for ejerpantebreve og skadesløsbreve. Beslutning herom kan træffes af generalforsamlingen ved kvalificeret flertal. Realkreditrådet respekterer en beløbs-grænse på 56.000 kr. reguleret efter byggeomkostningsindekset for boliger fra Danmarks Statistik på oplysninger for 4. kvartal 2015.

Generalforsamlingen

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed og kan som udgangspunkt træffe afgørelse om alle forhold vedrørende ejerforeningen i overensstemmelse med vedtægterne afstemningsregler.

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed og kan som udgangspunkt træffe afgørelse om alle forhold vedrørende ejerforeningen i overensstemmelse med vedtægterne afstemningsregler.

Selvom vedtægterne indeholder bestemmelser om, at vedtægterne kan ændres og væsentlige beslutninger træffes med kvalificeret flertal, sætter almindelige grundsætninger dog grænser for majoritetens kompetence.

Reglerne om beslutningskompetencer skal overholdes. Der er domme der tilsidesætter afgørelser, hvor beslutningsreglerne ikke er overholdt.

Majoriteten skal iagttage lighedsgrundsætningen og kan ikke gennem-trumfe beslutninger imod mindretallets væsentlige rettigheder og berettigede forventninger som ejerlejlighedsejere.

Generalforsamlingen kan ikke i strid med en ejers interesser træffe beslutninger om yderligere forpligtigelser som ikke er omfattet af foreningens formål, som forskyder retsstillingen mellem ejerne og som er i strid med en ejers individualret. Majoritetsmisbrug og flertalsdiktatur accepteres ikke.