Emner:

Bytte, bytte købmand og betalingsstrømme

Mere om renteswaps i andelsboligforeninger, anno 2016

Med en swapaftale kan en virksomhed og andre bytte betalingsstrømme i renter og valutaer.

Aftalerne indgås typisk fra 1-15 og op til 30 år.

En række banker er kommet i søgelyset for hævdet utilstrækkelig rådgivning til fx andelsboligforeninger, idet foreningerne har anført, at A/B er blevet lovet en lav fast rente, stigende boligværdier og faldende gæld.

Boligmarkedet så imidlertid anderledes positivt ud 2004-2008, hvor disse swapaftaler hovedsagelig blev udbudt, og/eller nye andelsboligforeninger blev stiftet.

Det vides ikke, hvor mange af de ca. 9.000 andelsboligforeninger, der har indgået renteswapaftaler.

Boligministeriet skønnede i 2012, at der er tilknyttet renteswapaftaler til ca. 1/4 af de foreningerne optagne realkreditlån.

Andelsbasen.dk viser, at 22 af de 100 største andelsboligforeninger i hovedstadsområdet har anvendt renteswaps.

Ud af de 100 er 8 i store problemer pga dårlig solvens.

Ud af de 8 har 5 foreninger benyttet sig af renteswaps.

Retssager er på vej,efter Pengeinstitutankenævnet konkret har underkendt nogle bankers rådgivning som for utilstrækkelig.

Nævnet har fx krævet, at en bank skal stille en forening, som  om de havde optaget et 30 årigt fast forrentet realkreditlån i stedet for den konkrete swapaftale på 30 år.

Det skal erindres, at Nævnet ikke kan afgøre bevisspørgsmål, som udelukkende henhører under domstolene.

Problemet for andelshavere med disse swapaftaler er, at deres andele i dag er meget svære at sælge og at finansiere.

Den månedlige ydelse kan være fordoblet, og restancerne hobet sig måske op måned for måned.

Jo længere swappen løber, jo større er dens negative effekt.

Swapaftalernes løbende markedsværdi er prisen for at afslutte aftalerne, før de udløber.

Markedsværdien svinger i takt med markedsbevægelserne på de renter eller index, som swappen følger.

Renteswaps skal medregnes i værdiansættelsen af foreningens formue - og dermed af andelsværdien- som således direkte påvirkes af udviklingen i renten.

Swapaftalernes negative markedsværdi kan gøre det næsten umuligt at sælge en andel, næsten umuligt at optage nye lån til fx presserende renoveringsprojekter m.v.

Endnu værre ser det ud i de swapaftaler, hvor kreditinstituttet har mulighed for at kræve sikkerhed( hvis swappen får en betydelig negativ markedsværdi) og har mulighed for at opsige swapaftalen.

I A/B Duegården, Frederiksberg, måtte man gå konkurs i 2011, men Foreningen blev siden erklæret solvent, fordi kreditinstituttet stillede en underskudsgaranti frem til 2021.

Men Duegården er "låst" og kan ikke bruge sin kassekredit og/eller fx finansiere egen juridisk bistand.

A/B Engskoven i Jylland er - trods at A/B fik medhold i Pengeinstitutankenævnet - på vej i retssag - med fri proces - mod Foreningens bank.

Kun ved sikring extraordinært af en omlægning af 1/2 af Foreningens lån via Århus Kommune og Socialministeriet overlever andelshaverne p.t.

Deres andelsydelse var i 2006 5.200 kr. om måneden, en ydelse,  der i  årene efter fordobledes til 10.600 kr. pga bankens adfærd og swapaftalernes negative markedsværdi.

De økonomiske konsekvenser er store, hvis alle parter ikke tænker sig om og rådgiverne sikrer sig bevis for artig omfang af deres rådgivning.

Eet er, at aftagere af disse renteswapaftaler også skal tænke sig grundigt om og sikre sig fuldgod orientering om de relevante risici mv.

Noget andet er, at udbydere af swaps i forskellige afskygninger også har pligt til at rådgive om alt relevant og sikre sig bevis for hvad de har rådgivet om.

Hvad man ikke forstår, bør man ikke kaste sig ud i.

En lakmusprøve kan blive :

Hvorfor skal man udbyde renteswaps til private mennesker og foreninger, såfremt der ikke er de helt store fordele i forhold til et fast forrentet realkreditlån i 30 år?

Hvem tjener mest på hvad?

Hvis en aftager løber en kalkuleret risiko, er det ikke indlysende, at vedkommende bagefter kan komme løbende for at klandre udbyder 100 % for fx "boligboblen", rentefald, stigende restgæld m.v.

Eksempel:

Optager en A/B en 20 årig renteswapaftale med fast rente på 3.2% om året i forbindelse med afdragsfrit rentetilpasningslån - og falder tenten 1 % - skal Foreningen betale ca. 115 % af Foreningens retsgæld, hvis den vil opsige lånet.

En sådan beregning burde med fordel og lethed kunne laves af alle aktører i renteswaps.

I det mindste kunne man have spurgt:

Hvad er mine risici, hvis det ikke går som forventet?

Har man måske for enøjet fokuseret på gevinst på bekostning af åbenbare risici?

Er " varen": swapaftalen, en mangelfri ydelse eller er ydelsen behæftet med væsentlige mangler?

Kan aftager hæve aftalen og kræve sig stillet, som om swapudbyder havde udbudt et normalt 30 årigt realkreditlån med fast rente?

Hvori består udbyders ansvarsgrundlag?

Hvori består  det præcise tab hos aftagere af renteswaps?

Er der årsagssammenhæng mellem swapudbyderes erstatningsansvar og swapaftalernes økonomiske tab?

Er tabene påregnelige?

Har udbydere og aftagere af swaps udvist egen skyld og accept af risiko?

Kunne aftagere og udbydere af renteswaps have sagt sig selv, at det ville gå galt på et tidspunkt?

Hvordan den endelige retsstilling er på dette område, hvor finansielle instrumenter er anvendt i stort omfang , ved vi givet først om et par år, når Højesteret har fået det sidste ord.

Billedet i Pengeinstitutankenævnets hidtidige praksis er ikke helt entydigt, da hver enkelt klagesag afgøres konkret - medmindre visse konkrete sager må henvises til konkret bevisførelse ved domstolene.

Disse forhold bør dog ikke afholde de hårdt ramte foreninger og andre swapaftagere fra at søge juridisk bistand allerede nu, idet forligsløsninger måske kan opnås mere effektivt og hurtigere end en retssag vil tage i byret, Landsret og Højesteret.

Kontakt advokat (H) Steen Petersen stp@ret-raad.dk og 21721782.

Se Steens profil HER og hans artikler HER.