Bundet på hænder og fødder

Medierne har ofte historier om private ejere og erhvervsejendomsejere, der rammes - indirekte og direkte - af det offentliges - ikke fuldbyrdede - planer om anlæg af især motorveje og jernbaner.

Mange ejere føler sig stavnsbundne, bl.a. fordi det offentliges transportkorridorer og arealreservationer gør det yderst vanskeligt at sælge og belåne deres ejendomme, som måske i en uvis fremtid skal helt eller delvist eksproprieres til brug for offentlige anlæg.

Men ejerne kan oftest ikke forudsige, hvornår og hvordan det offentliges "hammer" falder og med hvilke juridiske og økonomiske konsekvenser.

Det gør ikke hverdagen lettere.

Sjældent har en ejer lyst til at renovere og nybygge med viden om, at det offentlige - på et eller andet ukendt tidspunkt - kan ekspropriere ejers bolig/virksomhed til offentlige anlæg.

Markedspriserne går ikke just op i sådanne områder.

Det påvirker også belåningsmulighederne.

Sjældent har en ejer lyst eller råd til at købe ny ejendom, før alle forhold om den eksisterende bolig er endeligt afklarede: juridisk, økonomisk og på anden måde.


Mange offentlige projekter har været under overvejelser i mange år - ofte mere end 10-30 år.

Det offentliges arealreservationer til anlæg af udvidet jernbane København, Køge, Ringsted, bliver af mange ejere oplevet som en " klam hånd" og et voldsomt indgreb i deres privat- og familieliv - og ikke mindst deres ejendomsrettigheder.

Uanset disse reservationer ikke er det samme som en juridisk ekspropriation, virker reservationerne faktisk som en gennemført ekspropriation - og uden erstatning eller kompensation.

Muligheden for forlods ekspropriation er ikke altid til stede, når private borgere og virksomheder skal vente i uvished, frustration og stress på en endelig afklaring af deres endegyldige retstilling som ejendomsbesiddere.

Den europæiske Menneskerettighedskonvention ( EMRK) og dynamisk konventionspraksis fra Strasbourg blev den 1/7/1992 gjort til en væsentlig bestanddel af dansk ret.

EU grundrettigheder iht EU Charteret har iht Lissabon- Traktaten direkte virkning i dansk ret.

Tilsvarende gælder menneskerettighedsdomme fra EU-Domstolen i Luxembourg.

EMRK artikel 1 i tillægsprotokol 1 beskytter ejendomsretten og kan påberåbes direkte for danske myndigheder og domstole.

Den ovenfor beskrevne lange ventetid på realisering af offentlige planer og projekter kan også krænke artikel 8 om følelige og intensive indgreb i ejernes privat-, familieliv og hjem.

Et er, at Staten har en meget vid skønsmargin til at tilrettelægge samfundets forhold og udvikling.

Noget andet er, at der altid skal tilstræbes en fair balance mellem indgribende samfundshensyn og hensynet til den enkelte borgers og virksomheds forhold og retssikkerhed.

Hvis denne balance forrykkes på en klart usaglig og uproportional måde og kun til skade for de private ejere, aktualiseres intensive og følelige krænkelser - tillige af EMRK.

En i 2015 stadig aktuel og ledende dom fra Strasbourg stammer fra 1982.

Dommen angik svenske myndigheders lovligt vedtagne byggeforbud og beslutninger om ekspropriationer på Strandvejen i Stockholm.

Problemet var, at ingen af disse lovlige myndighedstiltag var ført ud i livet efter forløbet af henholdsvis 8 og 23 års forløb.

Selvom ejerne kunne disponere over deres ejendomme - i princippet - i den lange ventetid, virkede den uvisse fremtid og usikkerhed samt beslutningernes manglende virkeliggørelse reelt som en faktisk ekspropriation - men uden erstatning i 8 og 23 år.

Strasbourg Domstolen fandt dette krænkende, unfair og yderst belastende for de berørte ejere, der var tvunget til at leve i uvished, angst, frustration og stress om deres endelige retsstilling i så mange år. Ejernes følelse af uretfærdighed forstærkedes i de 8 og 24 år. 

Salg og belåning af disse ejendomme var desuden blevet forringede eller umuliggjort, ligesom ikke ubetydelige prisfald skete år efter år.

Ingen kunne købe nyt, når det offentlige trak tiden ud, fordi mange ikke havde råd til at ligge inde med 2 boliger i 8 år og 23 år.

Situationen i denne dom minder betænkelig meget om fx. situationerne anno 2015 på Skelvej, Nørresundby, Ålborg, boliger i transportkorridorer mellem Herning og Århus, Køge, Ringsted, Storkøbenhavn og den omstridte motorvejsring 5.

Selvom mange myndigheder udtaler, at de mange berørte ejere ikke - endnu - er berøvet deres ejendomsret og derfor kan disponere over deres ejendomme efter deres forgodtbefindende, er dette en sandhed med store modifikationer.

Ved juridiske ekspropriationer har det offentlige lagt budgetter og dermed et loft for erstatninger til eksproprierede ejendomsejere.

Disse budgetter kan meget vel ikke holde, hvis berørte ejere moderniserer deres huse i den lange ventetid, således at senere erstatninger fra det offentlige ikke rækker længere.

Det er jo at tale med 2 tunger til de berørte ejere.

Den erfarne og slagkraftige advokat (H) Steen Petersen har bl.a. mange års praktisk erfaring med rådgivning til borgere og virksomheder, som stavnsbindes på hænder og fødder i en juridisk limbo med offentlige og private interessemodsætninger.

Borgere - og undertiden virksomheder - vil have retshjælpsforsikring i deres relevante forsikringer, der kan bidrage til rådgiverudgifter og omkostninger i retssager mod det offentlige.

Jo flere ejere, der går sammen med fælles advokat, jo stærkere vil ejerne stå i en forhandling, taksationsproces eller efterfølgende retssag mod det offentlige.

Kontakt Steen Petersen på 21 72 17 82 og stp@ret-raad.dk  og hør mere om dine rettigheder og muligheder som ejer, herunder om gruppesøgsmål mv. 

Se Steen Petersens profil HER og hans artikler HER.