Arealmangler ved køb af fast ejendom

Når man som privatperson sælger sin bolig, hæfter man som udgangspunkt for eventuelle fejl eller mangler i 10 år. Det vil sige, at man som boligsælger kan risikere, at køberen inden for 10 år efter overtagelsen af boligen rejser et mangelskrav. Køber skal dog rejse kravet senest 3 år fra det tidspunkt, køber bliver bekendt med fejlen eller manglen.

Ansvar for mangler ved bolig

Der er en stor og væsentlig undtagelse til dette. Hvis sælger sørger for at fremlægge en tilstandsrapport, en elrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring samt en erklæring om at betale halvdelen af prisen på ejerskifteforsikringen, hæfter sælger ikke for mangler ved en bygnings fysiske tilstand.

Køberen har så mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

En anden væsentlig undtagelse er de tilfælde, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Det kan f.eks. være ved bevidst at give forkerte oplysninger om boligen eller ved at fortie væsentlige oplysninger for køber. I de tilfælde, vil sælger ikke kunne anvende ansvarsfrihedsreglerne, og køber vil kunne rejse et krav mod sælger.

Arealmangler

Nogle gange konstaterer køber, at boligen har et mindre areal end det, der blev oplyst i forbindelse med købet. Spørgsmålet er om køber kan rejse et erstatningskrav mod sælger. Spørgsmålet er nærmere om “arealmangler” er “mangler ved en bygnings fysiske tilstand”.

Det har Højesteret afgjort, at det er. Det betyder, at køber kan rejse et erstatningskrav mod sælger eller rejse et krav om afslag i købesummen.

Købers krav vil være den værdiforringelse, boligen har, når de færre antal m2 lægges til grund.

Til fastlæggelse af værdiforringelsen vil man ofte gennemføre et syn og skøn og få en vurdering af boligens værdi på handelstidspunktet, med det korrekte antal m2. Hvis værdien vurderes mindre end købsprisen, vil købers krav oftest opgøres til differencen mellem købsprisen og vurderingen fra skønsmanden.

Erstatningskrav

Har sælger haft viden om arealmanglerne, og kan køber bevise dette, kan køber rejse et erstatningskrav mod sælger.

Erstatningskravet opgøres til værdiforringelsen.

Afslag i købesummen

Selvom sælger ikke har haft viden om arealmanglerne, kan køber alligevel godt rejse et krav mod sælger. Det så ikke et erstatningskrav, men et krav om afslag i købesummen.

For at gennemføre et krav mod sælger, skal køber bevise, at købesummen ville have været lavere, hvis der var kendskab til de færre antal m2. Det skal således ikke blot være et uvæsentligt forhold.

Desuden skal værdiforringelsen både absolut (antal kr.) og i forhold til købesummen (%) være mere end bagatelagtig. Det er en konkret vurdering. I retspraksis er givet afslag, hvor værdiforringelsen har udgjort 5,3 % af købesummen. Omvendt er afslag blevet afslået, hvor værdiforringelsen udgjorde mindre end 4,5 % af købesummen.