Her kan du se svarene på en række af de typiske spørgsmål, som vi får i forbindelse med fagområdet 'Leje af bolig'.
Afsnit:
Udlejning: Hvilken fradragsmetode skal jeg bruge ved udlejning?
Spørgsmål: Jeg har tænkt mig at udleje første sal på mit hus, og i den forbindelse er jeg i tvivl om, hvilken fradragsmetode jeg skal vælge. Hvad kan bedst betale sig. Den månedlige husleje vil være kr. 5000 + varme/el/vand/gas.
Svar: Du har to muligheder - enten den såkaldte bundfradragsregel eller en regnskabsmæssig opgørelse. Hvilken du skal bruge, kan jeg ikke svare på ud fra de givne oplysninger. Det er bl.a. væsentligt at kende den offentlige vurdering på din ejendom.
Bundfradragsreglen går ud på, at du fra lejen - inkl. varme og el - kan fratrække 1 1/3 % af ejendomsværdien for din ejendom - dog minimum kr. 24.000. Det herefter fremkomne beløb beskattes som kapitalindkomst.
En regnskabsmæssig opgørelse går ud på, at du fra det beløb, du modtager fra lejeren - inkl. varme og el - kan fratrække en forholdsmæssig andel af ejendomsskat, varme og el, forsikring samt eventuelle afskrivninger på inventar. Det herefter fremkomne beløb er skattepligtig kapitalindkomst.
Der beregnes ikke ejendomsværdiskat af det udlejede.
Udlejning: Hvordan med depositum og forudbetalt leje?
Spørgsmål: Jeg og en kammerat står og skal betale indskud/forudbetalt husleje i et nyt lejemål. Boligselskabet beder os indbetale 5 x den
månedlige husleje, dvs. 3 måneders husleje som "indskud", første måneds husleje, og sidste månedshusleje (altså den sidste måned inden vi fraflytter igen).
Jeg har aldrig set, at man skulle betale så meget og har derefter hørt flere fortælle, at det kun er lovligt at kræve 3. mdrs. husleje, hvoraf den ene er som forudbetalt.
Vi har ikke lyst til at konfrontere dem med spørgsmålet, da vi intet andet sted har at flytte hen. Men er det helt legalt?
Svar: Efter lejelovens § 34 kan "udlejer i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder." Udlejer er i jeres tilfælde med andre ord på fast grund.
Udlejning: Skal vi flytte, når huset vi bor til leje i, skal sælges?
Spørgsmål: Gælder vores lejekontrakt, selv om det hus vi bor i skal sælges? Har udlejer 3 måneder eller 1 års opsigelse, når han vil sælge sit hus?
Svar: Efter lejelovens regler er der meget begrænsede muligheder for at opsige jer. En af mulighederne er, at I opsiges, fordi udlejer selv skal benytte det lejede, men det skal jeres udlejer netop ikke - han skal jo sælge ejendommen. Hvis udlejer selv skal benytte det lejede, er opsigelsesvarslet 1 år, og det vil være køberen af ejendommen, der kan prøve at opsige jer efter denne bestemmelse. Vil I ikke acceptere opsigelsen, skal boligretten træffe afgørelse om, hvorvidt opsigelsen er rimelig eller ej, og dermed om I kan få lov at blive boende på trods af opsigelsen.
I er således godt beskyttet af lejelovens ufravigelige regler.
Huslejestigning: Hvor tit og hvor meget må vores husleje stige?
Spørgsmål: Min mand og jeg bor til leje i et hus på ca. 110 m2. Huset er fra ca. 1958. Det er beliggende i en lille landsby på Sjælland.
Da vi flyttede ind for 5 år siden, startede vi med at betale kr. 3600 pr. mdr. i husleje ekskl. forbrug. November 1999 fik vi så en huslejestigning på kr. 500. Vi er nu mundtligt blevet varslet endnu en stigning på kr. 500. med den begrundelse, at alting stiger, og alt er så dyrt. Vi er enige med udlejer i, at alting stiger, men ikke helt enige om den stigning i huslejen, som de netop har varslet.
Kan udlejer bare mundtligt varsle huslejestigning igen på kr. 500 med den begrundelse, at alting stiger, og alt er så dyrt? Vi ved jo ikke om det er deres eget hus, eller deres privatforbrug eller ejendomsskat for vores hus, der er blevet dyrere. I følge ejendomsvurdering fra 2000 fra SKAT er huset vurderet til kr. 630.000.
Svar: I lejeloven er der helt faste regler for, hvorledes der skal forholdes med varsling af husleje og huslejens størrelse.
For at kunne forhøje lejen skal lejen være væsentligt lavere end det lejedes værdi. Det lejedes værdi påvises ved sammenlignelige lejemål. Dette er udlejers bevisbyrde.
Varslet er 3 måneder, jfr. LL § 48, stk. 1 og varslet skal være skriftligt samt indeholde oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse og grunden til forhøjelsen. Endvidere skal der i varslingen være oplysninger om, at lejeren har en indsigelsesfrist på 6 uger. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Jeres huslejevarsling er derfor ugyldig, og I behøver ikke at rette jer efter den.
Endvidere kan ny lejeforhøjelse med henvisning til det lejedes værdi først ske 2 år efter lejemålets indgåelse/sidste lejeforhøjelse grundet det lejedes værdi, jfr. LL § 47, stk. 3.
Fremleje: Hvordan fremlejer man en lejlighed?
Spørgsmål: En af mine venner ønsker at fremleje sin lejlighed til mig i to år. Hvordan gør vi? Og hvilke regler/hvis nogle skal overholdes?
Svar: Det afgørende er, om der er ret til fremleje. Det er ikke sikkert, at der er det. Det maksimale tidsrum er under alle omstædigheder 2 år. Desuden skal lejerens fravær være midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig flytning eller lign.
Desuden kan udlejer modsætte sig fremleje, når:
- a) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
- b) Der vil være flere beboere end rum i lejligheden
- c) Udlejer har andre rimelige grunde
Er disse betingelser opfyldt, kan der laves en lejeaftale, som udlejer skal godkende.
Fremleje: Kan jeg leje mit hus ud, mens jeg venter på at få det solgt?
Spørgsmål: Jeg har et hus, som er sat til salg. Jeg fraflytter selv huset. Hvordan skal jeg forholde mig, hvis jeg evt. ønsker at udleje huset, indtil det bliver solgt? Kan man lave en lejekontakt, der f.eks. gælder for en måned ad gangen, hvis lejer er indforstået med dette? Kan det give problemer i forhold til lejeloven?
Svar: Ja! Det kan give store problemer i forhold til lejeloven. Lejeloven indeholder en mulighed for, at du kan udleje huset tidsbegrænset. Problemet er bare, at hvis huset ikke er solgt til dette tidspunkt, kan du ikke forlænge lejeaftalen eller forvente at slippe godt fra en ny tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer.
Princippet i Lejeloven bygger på at en lejer, der i øvrigt opfører sig ordentligt, ikke kan opsiges med undtagelse i helt ekstraordinære situationer. Og det er der ikke tale om her.
En del udlejere forsøger sig ind imellem med irregulære lejeaftaler, som under ingen omstændigheder vil kunne holde i byretten, f.eks. at lejeren skal kunne siges op med 3 måneders varsel eller lignende. Går den, så går den, er tilsyneladende parolen, men det duer ikke. Du kan ikke både blæse og have mel i munden.
Enten udlejer du og tjener de penge, der ligger i det, og håber på at få en "god" lejer, der vil flytte, hvis du beder ham om det - tilbyd evt. at tilbagebetale det fulde depositum. Eller også lader du huset stå tomt og satser på at få det godt solgt.
Sidst opdateret: 10.08.2010