Netop på grund af det store antal tvangsauktioner, er mange boligkøbere begyndt at skæve til fogedretternes auktionslister, som alternativ til ejendoms-mæglernes bugnende hylder med salgsopstillinger.
Mulighed for en god handel
Baggrunden for denne nyopståede interesse er ofte prisen på tvangsauktions-ejendomme. Den er typisk noget lavere end i fri handel. Grundene hertil er mange, ejendommen kan f.eks. være dårligt vedligeholdt, ikke færdigbygget - men årsagen er primært at der er tale om "tvangssalg" hvor ejendommen skal realiseres nu og her, for at undgå yderligere tab for banker, kreditforeninger m.fl.
Uden at det kan anses for at være en rettesnor, sælges de fleste ejendomme typisk 15 – 20 % billigere på auktion, end i fri handel. Priserne varierer dog meget alt efter ejendommens type, alder og stand, men ofte kan der gøres en god handel, hvis man finder den rette ejendom.
De fleste tvangsauktioner offentliggøres i den lokale dagspresse eller på internetsiden www.tvangsauktioner.dk . Tvangsauktioner er offentlige og åbne for enhver uden tilmelding og afholdes på det lokale dommerkontor.
Bud og sikkerhedsstillelse
Vælger man som boligkøber at prøve lykken på en tvangsauktion, bydes der i princippet som på alle andre typer auktioner – f.eks. hittegodsauktioner, internetauktioner m.v.
Der afgives bindende bud og overbud, og der kan frit bydes på tvangsauktionen når fogedretten på auktionsdagen har gennemgået ejendommens salgsopstilling for de fremmødte.
Bliver man højestbydende, skal man være opmærksom på at man straks skal stille sikkerhed for opfyldelsen af buddet. Sikkerhedsstillelsens størrelse varierer alt efter ejendommens art og værdi, auktionsomkostningerne m.v.
Får man højeste bud på en tvangsauktion, skal højstbydende udover auktionsbuddet, også skal betale en række yderligere omkostninger.
Disse omkostninger indbefatter bl.a. auktionsafgift på 0,5 % af budsummen, tinglysningsafgifter og øvrige auktions- og annonceringsudgifter der tilsammen kaldes størstebeløbet. Disse omkostninger er ofte ganske betydelige og ved budgivningen skal der altså tages højde herfor. Størstebeløbet fremgår af salgsopstillingen, og fastsættes umiddelbart før budgivning begynder.
Over de fleste ejendomme afholdes der typisk to auktioner, fordi ejendommens panthavere har mulighed for at forlange ny auktion – såkaldt 2. auktion – hvis der ikke kommer i tilfredsstillende bud på første auktion. Som højestbydende kan man altså risikere, at skulle møde op på tvangsauktion to gange, for at sikre at man får sin ejendom.
Ingen ejerskifteforsikring
Vælger man at købe sin ejerbolig på tvangsauktion, købes ejendommen populært sagt "som beset", og i den stand den står på grunden med de eventuelle fejl og mangler der måtte være.
Ved køb på auktion, er der ingen mulighed for at klage til sælger over ejendommens stand eller gøre erstatningskrav gældende overfor den tidligere ejer eller den kreditforening, der har solgt ejendommen.
Det er ikke muligt, som ved almindelige bolighandler, at tegne ejerskifteforsikring til dækning af eventuelle skader, ulovlige installationer eller skjulte fejl og mangler, der kan indebære risiko for en skade på ejendommen. Det er altså alene køber, der må afholde eventuelle uforudsete udgifter på ejendommen.
Det anbefales derfor generelt, som ved almindelige bolighandler, at besigtige ejendommen inden auktionen og gerne med bistand fra en byggesagkyndig. Typisk afholder fogedretten, eller vedkommende der har begæret tvangsauktionen, en besigtigelse umiddelbart før auktionsdagen.
Fortrydelsesretten gælder ikke
Køber man sin ejerbolig via en ejendomsmægler, har man efter lovgivningen en fortrydelsesret på 6 hverdage. Fortrydelsesretten indebærer, at køberne indenfor denne frist har mulighed for at træde tilbage fra handlen og derfor ikke være bundet alligevel.
Gør man brug af fortrydelsesretten "koster" det godt nok køberen en godtgørelse på 1% af købesummen til sælger, men herefter er køber heller ikke forpligtet til at afholde de øvrige og ganske væsentlige omkostninger forbundet med at skulle forsøge at sælge ejendommen igen eller finde andre købere.
Ved køb på tvangsauktion er ens bud bindende, og ejendommen er købt når dommeren tre gange har opfordret til overbud, uden at andet bud er afgivet. Der er ingen mulighed for at fortryde, når først dommeren har svunget hammeren. Opfylder man ikke pligten til at betale budsummen, vil der blive afholdt en ny auktion for højestbydendes regning.
Søg kompetent rådgivning inden auktionen
Faldgruberne er mange for den uerfarne auktionskøber, og derfor anbefales det altid at alliere sig med en erfaren advokat i god tid inden tvangsauktionen afholdes. Derved sikres, at der ikke opstår konflikter med panthaverne eller fogedretten omkring købesummens opgørelse og fordeling, og advokaten sikrer at ejendommen efterfølgende tinglyses i købers navn.
Hos Ret&Råd Advokater er vi eksperter i bolighandel, og har igennem mange år bistået boligkøbere i den, for de fleste, største og vigtigste investering i livet.
Advokat Jeppe Vang Madsen er certificeret "Køber Mand"TM, og har igennem 15 år rådgivet private i forbindelse med køb og salg af bolig.
Advokat Martin Justesen har speciale i erhvervsejendomme, lejeret og projekt-udvikling, og bistår virksomheder i forbindelse med køb, salg og leje af forretnings- og erhvervslokaler, herunder i en krisestid.