Sagsfremstilling
Sagen omhandlede en sælger, der i 2004 solgte sin andelskolonihave til kr. 315.000,00. Forud for slaget havde andelskolonihaveforeningen, i foreningens årsregnskab vurderet den til ca. 88.000,00.
Efter gennemførelsen af købet, gjorde køberne gældende, at merprisen skulle tilbagebetales af sælger, idet der var opkrævet en ulovlig merpris for andelskolonihaven.
Baggrunden for påstanden var, at sælger i henhold til vedtægterne for Kolonihaveforbundet for Danmark og haveforeningen ikke havde mulighed for at forlange en højere pris, end hvad andelskolonihaven var værdiansat til i haveforeningen og dens regnskab.
Køberne mente sig derfor berettiget til en tilbagebetaling af merprisen på ca. kr. 227.000,00.
Overfor Højesteret gjorde sælger gældende, at Kolonihaveforbundets vedtægter ikke var gældende, da de ikke var gyldigt vedtaget. Her blev det i særdeleshed fremhævet, at sælger ikke mente, at bestemmelserne i vedtægterne om fastsættelse af vurderings- og maksimalpriser var gyldige.
Det blev derudover gjort gældende, at vedtægternes bestemmelser om maksimalpriser kun kunne omfatte lejede kolonihaver og ikke andelskolonihaver, da en række formuleringer i haveforeningens vedtægter og love kun rettede sig imod lejekolonihaver.
Højesterets begrundelse og resultat
I sin afgørelse kom Højesterets 5 dommere frem til, at sælger ikke var berettiget til overprisen og alene var berettiget til at sælge til den vurdering, som haveforeningen havde fastsat.
Som følge heraf blev sælger forpligtet til at tilbagebetale overprisen på kr. 227.000,00 til køberne.
Som begrundelse har Højesteret angivet, at foreningens vedtægter var gyldigt vedtaget, samt at efterfølgende ændringer af vurderingen eller lovgivning til fordel for sælger, ikke ændrer at det ikke var tilladt at opkræve en pris højere end haveforeningens vurdering.
Det forhold, at vedtægterne primært rettede sig imod lejekolonihaver, og ikke udtrykkeligt tog stilling til andelskolonihaver, kunne ikke begrunde et andet resultat, da vedtægternes bestemmelser om maksimalpriser også måtte anses for at omfatte andelskolonihaver.
Dermed tilsluttede Højesteret sig landsrettens afgørelse, der var kommet til samme resultat. Sælgerne var ellers i byretten blevet frikendt for tilbagebetalingskravet, mens køberne imidlertid trak det længste strå ved de højere retter.
Ingen fri prisdannelse på andelsboliger – heller ikke på andelskolonihaver
Når dommen læses i lyset af den praksis, der kendes fra andelsboligområdet, så ligger afgørelsen godt i tråd med lignende retspraksis på opkrævning af overpriser på andelsboliger.
Lovgivningen omkring andelsboliger findes i Andelsboligloven, der indeholder reglerne om handel med andelsboliger, herunder bestemmelse om maksimalpriser. Maksimalprisen er den pris, som andelsboligforeningen i sit regnskab har angivet som andelskronen.
Lovgivningen og andelsboligforeningens vedtægter pålægger foreningens medlemmer at respektere den højeste pris for deres respektive andel, uanset om andelen i handel og vandel må anses for at kunne sælges til en højere pris. Andelshavere må altså ikke sælge til en højere pris, end den der foreskrives af foreningen.
For ejendomsmæglere og advokater, der jævnligt arbejder med handler med andelsboliger, har værdiansættelsesreglerne stor bevågenhed fordi det i dag er direkte ulovligt at sælge eller medvirke til salg af andelsboliger til overpris. Opkrævning af overpris kan for en sælger betyde pligt til tilbagebetaling af den for meget modtaget købesum, samt et eventuelt bødeansvar.
I handler med andelsboliger har det, mens tiderne var bedre, derfor været set at inventar, forbedringer og løsøre værdiansættes usædvanligt højt for at skjule en overpris. Disse problemstillinger er efter finanskrisens indtræden reduceret ganske betydeligt, ikke mindst grundet mange andelsboligforeningers stadig højere værdiansættelse af deres ejendom, kombineret med faldende priser på ejendomsmarkedet i almindelighed.
Advokat Martin Justesen, Ret&Råd Fyn A/S – Middelfart, Havnegade 17, 5500 Middelfart tlf. 70 10 11 99 – mju@ret-raad.dk kan kontaktes om køb og salg af andelsboliger, samt andelsboligforeningers forhold i almindelighed herunder værdiansættelse, generalforsamling, vedtægter, bestyrelsesansvar m.v.