I kampen om de attraktive erhvervslejere, hvor fokus ofte er rettet imod den rene kvadratmeterpris, kan det for mange udlejere være en fordel at driftsopti-mere på andre områder end den rene leje per kvadratmeter.
Et oplagt sted at placere en række af ejendommens driftsudgifter er det, for mange ejendomme særskilt udarbejdede driftsregnskab. I mange lejekontrak-ter har mange lejere nemlig pligt til at bidrage til driftsudgifterne i helt eller delvist omfang, såfremt et sådan udarbejdes.
Derved opnås, at en del af ejendommens drift med- eller helfinansieres af lejerne, således at udlejer ikke alene skal afholde samtlige omkostninger.
Driftsudgifter i erhvervslejeaftalen
Som udlejer har man hjemmel i Erhvervslejeloven til at opkræve bidrag til en række udgifter hos erhvervslejeren, således at erhvervslejeren skal betale og bidrage til andet og mere end blot vedkommendes eget forbrug af el, vand og varme.
Forudsætningen for at udlejer kan opkræve bidrag til disse omkostninger hos erhvervslejeren er, at arten og anslåede størrelse af udgifterne på forhånd er angivet i erhvervslejekontrakten.
Husk specifikationskravet
Når der udarbejdes erhvervslejekontrakter er det vigtigt, såfremt der udarbejdes driftsregnskaber for ejendommens udgifter, at lejerne oplyses om arten og størrelse af deres respektive bidrag til disse drifts- og fællesudgifter. Ofte angives derfor en bred vifte af tænkelige og også utænkelige udgifter forbundet med driften af ejendommen.
Jo flere udgifter der angives som omfattet af driftsregnskabet, jo større omkostninger vil udlejer have mulighed for at overvælte på en erhvervslejer.
Beløbenes størrelse skal selvfølgelig angives fra udlejers bedste skøn. Retspraksis viser imidlertid, at domstolene er tilbageholdende med at tilsidesætte et skøn baseret på udlejers budgettering af udgifterne. Det tillades med andre ord en betydelig fejlmargin for udlejers skøn over ejendommens driftsudgifter.
Selv meget skæve eller forkerte skøn, vil derfor kun sjældent komme udlejer til skade overfor lejeren, hvis blot udlejers angivelser var baseret på rimelige vurderinger ud fra tidligere årsregnskaber, eller udlejers i øvrigt faglige skøn.
Konsekvensen af manglende specifikation
Skulle det ske, at en udlejer undlader eller glemmer at angive dels driftsudgifternes art, men også deres størrelse, er konsekvensen i første omgang at udlejer mister retten til at opkræve den pågældende udgift hos lejeren.
På kort sigt betyder det måske ikke de store likviditetsmæssige forskydninger for den enkelte ejendom eller udlejer, men på sigt kan udlejer undtage omkostningerne af hans driftsregnskab og dermed øge ejendommens afkast og optimere driften, og dermed også sikre sig en størrelse avance ved et eventuelt salg.
Det er i øvrigt vigtigt, at udlejer overholder de øvrige formkrav der i Erhvervslejeloven stilles til driftsregnskaber, for at disse er gyldige og bindende for erhvervslejerne.
Omkostninger der kan omfattes af driftsregnskabet
Som tidligere angivet i denne artikel, så kan driftsudgifterne omfattet af ejendommens driftsregnskab hvortil lejerne har pligt til at bidrage være meget andet og mere end blot omkostningerne til ejendommens forsyning med el, vand og varme – der traditionelt afregnes overfor lejer.
Omkostninger som vagtværn, ejendomsforsikring og parkeringsleje kan meget vel omfattes af et driftsregnskab.
Men også omkostninger til ejendommens forsyning med internet og anden tele-kommunikation, alarmanlæg, vedligehold af fællesarealer, julebelysning, sne-rydning/glatførebekæmpelse, drift af parkeringsservice kan med fordel medtages i driftsregnskabet.
Såfremt erhvervslejeaftalen er udformet korrekt, vil alle disse omkostninger der som udgangspunkt vil påhvile udlejer kunne overvæltes på lejer, således at det ikke belaster udlejer og dennes økonomi, men i stedet være omkostninger der skal betales af lejer.
Advokat Martin Justesen har speciale i erhvervsejendomme, lejeret og projektudvikling, og bistår virksomheder i forbindelse med køb, salg og leje af forretnings- og erhvervslokaler, herunder i en krisestid.
Kontakt advokat Martin Justesen på tlf. 70 10 11 99 eller
mju@ret-raad.dk