Den private lejeret er kendetegnet ved, at lejer har krav på en relativt bred lejeretlig beskyttelse. Det kan imidlertid være en udfordring at forstå omfanget og betydningen af de enkelte bestemmelser i lejeloven, og en lejeretsadvokat kan derfor være en nyttig rådgiver.
Det lejeretlige udgangspunkt er, at der er aftalefrihed. Lejer og udlever kan derfor indbyrdes aftale de relevante forhold vedrørende husleje, brugsret, vedligeholdelse, mangler osv.
Hvis der er forhold, som der ikke er taget stilling til i lejekontrakten, 'udfylder' man lejeaftalen med lejelovens regler.
Mange af reglerne i lejeloven er desuden ufravigelig - det vil sige, at selvom parterne har aftalt noget andet, er det stadig lovens ord, der finder anvendelse.
Lejekontrakt
Der er som sådan ikke et krav om, at der skal udarbejdes en lejekontrakt. Et lejemål er således gyldigt uanset om der indgås en formel kontrakt eller ej.
Lejekontrakten er imidlertid et vigtigt redskab, i tilfælde af, at der opstår uenighed mellem lejer og udlejer omkring lejeforholdene.
Typisk udarbejdes lejekontrakter for private beboelseslejemål på By- og Boligministeriets typeformular A8.
Husleje
Det står parterne frit for at aftale huslejen og hvordan den skal betales.
Huslejen skal dog som udgangspunkt være i overensstemmelse med 'det lejedes værdi'. Herved forstås, at lejen ikke i væsentlig grad må overstige huslejen i andre lignende lejemål.
Hvis lejer er utilfreds med huslejen, kan lejeaftalen indbringes for Huslejenævnet, som ud fra sammenligningslejemål i området kan kræve huslejen reduceret.
Hvis sagen indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter lejemålets start, har lejer desuden krav på at få den for meget betalte leje tilbagebetalt for hele perioden.
Vedligeholdelse
Det er udlejers ansvar at vedligeholde lejemålet. Dette sker ofte ved, at udlejer løbende indbetaler til en specifik vedligeholdelseskonto.
Mange gange skrives det dog ind i lejekontrakten, at lejer overtager pligten til f.eks. indvendig vedligeholdelse af lejemålet.
Hvis dette er tilfældet, skal lejer kompenseres økonomisk for denne udgift - typisk ved en reduktion i huslejen.
Opsigelse
Udlejer har som udgangspunkt ikke ret til at opsige lejemålet. Før det kan ske, skal udlejer have en særlig hjemmel hertil i lejeloven.
Det kan f.eks. være fordi lejer bor i udlejers eget hus eller lejlighed, og udlejer ønsker at flytte ind igen. Opsigelsesvarslet er imidlertid da et helt år.
Det er en skrøne, at lejer skal flytte, hvis ejendommen bliver solgt. Den nye ejer overtager blot lejeaftalen på uændrede vilkår, og skal således ikke kun respektere denne men også pligten til at tilbagebetale et eventuelt overskydende depositum ved fraflytning.
Lejeaftalen kan undtagelsesvist tidsbegrænses. Det forudsætter imidlertid, at tidsbegrænsning er nøje begrundet i udlejers forhold. Hvis ikke det er tilfældet, kan tidsbegrænsningen blive kendt ugyldig.
Lejer har i modsætning til udlejer altid ret til at opsige lejemålet, hvis ikke dette specifikt er gjort uopsigeligt i en periode. Opsigelsesvarslet er typisk 3 måneder til udløbet af en måned.
Fraflytning
I forbindelse med fraflytning skal udlejer indkalde lejer til et flyttesyn. Der er ikke nogle frister for, hvor kort varsel det kan ske med.
Senest 14 dage efter at lejer reelt er fraflyttet, skal udlejer lave en opgørelse over eventuelle mangler, der skal udbedres.
Hvis ikke udlejer laver en sådan fraflytningsopgørelse eller denne ikke laves rettidigt, mister udlejer sin ret til at kræve istandsættelsesomkostningerne betalt af lejer.
Hvad kan advokaten gøre?
Som det fremgår af ovenstående, er der er en meget bred beskyttelse af lejere. Det kan imidlertid være svært at finde rundt i lejelovens mange regler.
Herudover er der også som angivet en generel aftalefrihed, og lejere kan derfor ofte risikere at binde sig til ufordelsagtige vilkår.
Det anbefales derfor generelt altid at lade en advokat gennemlæse lejekontrakten, inden den underskrives. Hvis der opstår tvister under eller efter lejeperioden, vil en advokat også være en nyttig rådgiver, der ofte kan forhindre et længere retsligt efterspil.
Kontakt:
Spørgsmål og henvendelser vedrørende lejeret kan rettes til advokat
Jan Aarup eller advokat
Henrik Østergaard.
Du kan også læse vores
artikler om privat lejeret.
Ret&Råd Hillerød, Advokatfirmaet Scheibel I/S - Lejeret