Langt hovedparten af alle ophævelser af lejemål er begrundet i, at lejer undlader at betale husleje.
I disse tilfælde har udlejer i medfør af lejeloven ret til at ophæve lejemålet og derefter bede fogedretten om at udsætte lejeren.
Der er dog nogle krav til fremgangsmåden, og nogle formkrav, der skal være opfyldt, før det kan lade sig gøre.
Påkravsskrivelse
Hvis huslejen ikke betales rettidigt, er udlejer forpligtet til at sende et påkrav til lejer. For fremsendelsen af påkravet, kan udlejer kræve et gebyr på 259 kr. (2011-tal).
Det er imidlertid vigtigt, at påkravsskrivelsen er korrekt, da lejemålet ellers ikke kan ophæves.
En lejeretlig påkravsskrivelse skal, for at være gyldig, indeholde følgende:
- Det nøjagtige skyldige beløb skal opgøres, og hvis der er flere poster, skal disse angives hver for sig og om nødvendigt specificeres.
- Der skal gives lejer en frist på 14 dage til at betale det skyldige beløb. Kun pligtige pengeydelser må medtages i opgørelsen.
- Det skal endvidere angives i påkravsskrivelsen, at manglende betaling indenfor fristen på 14 dage medfører ophævelse af lejemålet, ligesom der skal henvises til den relevante bestemmelse i lejeloven.
Ophævelse af lejemålet
Hvis lejer ikke betaler den skyldige restance indenfor fristen på 14 dage, kan udlejer ophæve lejemålet.
Selve ophæveskrivelsen må først komme frem til lejer efter at 14-dages fristen er udløbet.
I ophævelseskrivelsen skal angives de grunde, som ophævelsen støttes på, ligesom ophæveskrivelsen af bevismæssige årsager bør fremsendes såvel anbefalet som per almindelig post.
Udsættelse af lejeren
Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, har udlejer mulighed for at begære lejer udsat af lejemålet.
Det skal ske ved at indgive en rekvisition til fogedretten, hvori retten anmodes om at forestå effektiv udsættelse. Samtidig med indleveringen af rekvisitionen skal det dokumenteres, at ovenstående formalia er overholdt.
Fogedretten indkalder herefter udlejer og lejer til et vejledende retsmøde, hvor formalia kontrolleres, og det klargøres hvorvidt der er indsigelser fra lejers side.
Herefter berammes der en egentlig udsættelse, hvor udlejer sammen med en foged, samt låsesmed og vognmand forestår udsættelsen af lejer. Hvis lejer fortsat nægter, kan politiet anmodes om også at bistå ved udsættelsen.
Fra huslejerestancen og til selve udsættelsen går der typisk ca. 3 måneder, afhængigt af berammelsestiderne i den lokale fogedret.
Omkostninger
Samtlige omkostninger ved udsættelsen skal indledningsvist afholdes af udlejer.
Det indbefatter dels det fogedretlige gebyr på 700 kr, og dels omkostningerne til låsesmed og vognmand. Afhængig af lejemålets størrelse og mængden af indbo, udgør de samlede omkostninger i alt typisk 15-25.000 kr.
Såfremt udlejer ikke selv ønsker at afgive påkrav, ophævelse og fogedrekvisition, eller ikke kender de nøjagtige regler herfor, bør der antages en advokat til at sikre sig, at alle formaliteter er overholdt. Omkostningerne til en advokat udgør typisk ca. 5.000 kr.
Samtlige omkostninger i forbindelse med sagens behandling, herunder advokatomkostninger, kan efterfølgende kræves indkasseret fra den udsatte lejer.
Henset til, at sagen typisk skal starte helt forfra, hvis der begås formalitetsfejl, vil udgifterne til en advokat eller anden rådgiver typisk være givet godt ud, idet alternativt ellers ofte vil være et lejetab på yderligere 3 måneder, mens sagen genbehandles.
Udsættelse for andet end betalingsmisligholdelse
Udsættelse af lejeren kan eksempelvis være nødvendiggjort på grund af manglende overholdelse af husorden eller chikane af øvrige lejere, eller fordi ejendommens ejer har opsagt lejeaftalen eller lejeperioden er udløbet.
Der gælder imidlertid væsentlig strengere regler for ophævelse og udsættelse af lejemål, hvis ophævelsen er begrundet i andet end lejers betalingsmisligholdelse.
Det skal således udtrykkeligt anbefales at antage en advokat, såfremt ønsket om udsættelse er begrundet i sådanne øvrige forhold.
Kontakt:
Har du spørgsmål til ophævelse af lejemål, udsættelse af lejere eller lejeret i øvrigt, så kontakt advokat
Jan Aarup, advokat
Bjørn Elling eller advokat
Esben Skjernov.
Ret&Råd Hillerød | Lejeret | Udsættelse af lejer