Lejer, kend dine rettigheder!

Før lejemålets indgåelse:
Når du skal leje en bolig, skal du altid se boligen inden aftalen indgås og underskrives. Dette er begrundet i, at du for det første skal sikre dig, at lejemålet eksisterer og desuden se, om lejemålet svarer til den standard du forventer, f.eks. om det er et funktionelt køkken, om der er bad og toilet, og om lejemålet ser beboelig ud.

Når du har set boligen og har besluttet dig for at du vil leje den, skal der underskrives en lejeaftale. Denne lejeaftale bør indeholde en lang række punkter, og der er desuden en del, du skal være opmærksom på. Først og fremmest skal det tydeligt fremgå hvem der er lejer, og hvem der er udlejer. Dernæst er de vigtigste punkter huslejens størrelse, og hvor og hvornår den skal indbetales, herefter betaling af vand, varme og el, depositum og forudbetalt leje og hvem der har vedligeholdelsespligt – både udendørs og indendørs. Det er meget vigtigt, at du ser på, om lejemålet er opsigeligt og med hvilken frist, eller om lejemålet er tidsbestemt og uopsigeligt. Søg bistand hos advokat, hvis du er i tvivl.

Det er yderst vigtigt, at lægge mærke til om du indgår en tidsbegrænset og uopsigelig lejeaftale, der medfører at lejeperioden automatisk løber f.eks. 2 år, og det ikke er muligt at opsige lejemålet i denne periode. Der er mange der ikke ved, at det er muligt for udlejer at lave en tidsbegrænset og uopsigelig lejekontrakt der binder lejer i 2 år, uden mulighed for opsigelse. Såfremt du af en eller anden årsag ikke har mulighed for at bo i boligen i 2 år, kan du risikere at blive mødt med et erstatningskrav, såfremt du fraflytter lejemålet inden lejeperiode er udløbet. Det mest almindelige er at udforme en tidsbegrænset lejeaftale med mulighed for at opsige lejemålet med 3 måneders varsel.  

Såfremt der ved lejeaftalens indgåelse er mangler ved det lejede skal dette noteres i lejeaftalen. Det kan dreje sig om en defekt vandhane, en manglende dør m.v. Såfremt dette ikke er noteret i lejeaftalen, kan du som lejer risikere, at udlejer efterfølgende hævder, at du har ødelagt dette, og du kommer dermed til at hæfte.

Det er ALDRIG nok at lave aftaler mundtligt. Det skal skrives ind i lejeaftalen, som begge parter skal underskrive og du skal selvfølgelig gemme en kopi af aftalen. I dansk ret er en mundtlig aftale lige så bindende som en skriftlig, men du kan risikere, at skulle løfte en svær bevisbyrde, og på den baggrund er det altid bedst for begge parter at få alt på skrift. Såfremt udlejer ringer til dig med bonus oplysninger, er det altid en god ide at sikre, at dette bliver skrevet ind i lejeaftalen eller sende udlejer en mail der bekræfter, at I har lavet en bestemt aftale.

Det kan være en god ide, at lave en rapport over lejlighedens stand ved indflytningen for at konstatere om alt er som det skal være og tage billeder af lejemålet.

Under lejeperioden:
Såfremt du ved indflytningen opdager, at der er mangler ved det lejede, skal du inden 14 dage reklamere skriftligt til udlejer over dette for at sikre dine rettigheder.

Såfremt du under lejeperioden opdager mangler ved det lejede, skal du reklamere til udlejer straks herefter. Det er udlejers pligt at sikre, at lejemålet fungerer optimalt. Hvis udlejer ikke reagerer på din henvendelse, skal du sørge for at rette skriftlig henvendelse til udlejer for at kunne løfte bevisbyrden for, at du har reklameret retmæssigt.

Reagerer udlejer ikke på dine henvendelser, eller er du i øvrigt utilfreds med det udlejer har gjort for at hjælpe dig, er det en god ide at rette henvendelse til en advokat for at få råd og vejledning.

Såfremt du er utilfreds med huslejens størrelse og mener, at den er urimelig, kan du klage over denne til huslejenævnet. Det koster et gebyr og huslejenævnet vil herefter tage stilling til huslejens størrelse. Såfremt huslejenævnet når frem til, at huslejen er urimelig, kan du kræve det beløb, du har betalt for meget pr. måned retur af udlejer.

Udlejer har som udgangspunkt ikke adgang til lejemålet. Det betyder, at udlejer ikke har ret til at besidde en nøgle til det udlejede eller har ret til at kræve sig adgang til lejemålet. Såfremt lejemålet skal vedligeholdes, skal udlejer varsle denne vedligeholdelse senest 6 uger inden arbejdet begynder, og hvis det kræver, at du ikke kan bo i lejemålet, skal udlejer stille noget andet til rådighed for dig i perioden. Det er kun i de tilfælde, hvor det er nødvendigt, at der bliver gjort noget nu og her, at udlejer kan kræve sig adgang til lejemålet straks. Det kan f.eks. være i situationer, hvor der er opstået akut vandskade og lignende.

Som lejer har du ikke ret til at fremleje til andre, medmindre det er aftalt med udlejer. Du kan derfor ikke kræve at en anden kan bo i lejemålet, mens du f.eks. er på 3 måneders udlandsophold.

Du skal, som lejer huske at opfylde din del af lejeaftalen, dvs. betale huslejen til tiden og i øvrigt opfylde eventuelle andre aftaler, der er indgået. Såfremt du ikke opfylder disse aftaler, kan du risikere, at udlejer ophæver lejeaftalen og smider dig ud af lejemålet, og du kan i værste fald blive mødt med et erstatningskrav.

Ønsker du at opsige dit lejemål og har du denne mulighed i forhold til lejeaftalen, skal dette ske skriftligt til udlejer. Såfremt du har 3 måneders opsigelse og gerne vil fraflytte lejemålet den 1. juli skal opsigelsen være udlejer i hænde senest den 31. marts.

Efter lejeperiodens afslutning:
Når du skal fraflytte lejemålet, er det en god idé sammen med udlejer at lave en flytterapport. Her gennemgås lejemålet, og det konstateres om lejemålet er afleveret i den stand det kræves. Det kan f.eks. være, om der er blevet spartlet, malet m.v. Når det af lejeaftalen fremgår, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytningen indebærer dette IKKE, at hvis gulvene var slebet ned og lakeret ved indflytningen at du som lejer skal gøre dette, eller hvis der var sat nye ruder i vindueskarmene skal de skiftes ved fraflytningen. Det betyder blot, at lejemålet skal være i en ordentlig tilstand, at huller i væggen skal være lappede, at lejemålet skal være nymalet og ellers se ordentlig ud. Almindeligt slid og ælde må accepteres af udlejer.

Efter flytteforretninger er afholdt udfylder udlejer en flytterapport, som I enten skriver under på med det samme eller som du får eftersendt kort efter. Såfremt du er uenig i de noterede ting, skal du endelig ikke skrive under, men i stedet komme med indsigelser.
Efter I er nået til enighed om fraflytningen, skal du have tilbagebetalt dit depositum evt. fratrukket de udgifter udlejer har i forbindelse med vedligeholdelse, såfremt du ikke selv har ordnet dette.  

Såfremt du er i tvivl om din retsstilling og ønsker gode råd og vejledning, er det en god ide at søge juridisk bistand ved at kontakte en advokat.