Tiderne har imidlertid ændret sig markant indenfor andelsboligområdet, dels som følge af en voldsom stigning i priserne omkring 2006 samt den efterfølgende finanskrise og faldende priser i 2008.
Dette har medført, at det nu er meget sværere at få solgt sin andelslejlighed – nogle sælgere har antaget ejendomsmæglere til at formidle et salg – og købere har fået et meget stort udbud af andelslejligheder at vælge imellem.
Det stiller store krav til en køber at kunne gennemskue og vurdere andelslejligheder, som umiddelbart kan virke sammenlignelige for så vidt angår størrelse, stand, beliggenhed mv.
Desuden er meget ændret i forhold til overdragelsesproceduren som følge af, at der medvirker ejendomsmæglere ved flere handler. Mægler udfærdiger en købsaftale, men i nogle tilfælde er dette ikke tilstrækkeligt, idet foreningen kan have en vedtægtsbestemmelse om, at der af foreningen skal udfærdiges en overdragelsesaftale, som desuden også skal tiltrædes af bestyrelsen, før handlen kan betragtes som endelig.
Endvidere stiller nogle pengeinstitutter nu krav om, at der sker besigtigelse af lejligheden før der gives endeligt tilsagn om finansiering. Her skal man som køber passe på, at man ikke forpligter sig overfor sælger, før man er sikker på også at have købesummen – i værste fald risikerer man at ifalde et erstatningsansvar overfor sælger.
Køber skal ved sammenligning af prisen på to andelslejligheder være opmærksom på en række forhold – og ikke bare hvad anskaffelsesprisen er sat til, hvor sælger eventuelt lokker med rabat i forhold til maksimalprisen, men også interessere sig for den månedlige boligafgift og foreningens økonomi i øvrigt. Køber skal sikre sig, at der ikke købes for dyrt.
Det er vigtigt i den forbindelse at kunne ’åbne op for tallene’ for at være i stand til at sammenligne de enkelte lejligheder og foreninger.
Der gælder særlige regler for opgørelse af prisen på en andelslejlighed, idet der gælder den såkaldte ’prismaksimalbestemmelse’ efter andelsboligloven. Selve købsprisen for lejligheden kan være sammensat af flere dele, typisk andelsværdien og værdien af forbedringer.
Det er væsentligt at interesse sig for, efter hvilket princip andelsværdien er opgjort. F.eks. kan konsekvensen af en for høj valuarvurdering nemt betyde, at man kommer til at købe sin lejlighed for dyrt, hvis foreningen anvender dette princip. Det er nemlig ikke sikkert, at værdien holder, og hvad der efter loven det ene år kan være maksimalprisen, der vedtages på en generalforsamling, behøver ikke nødvendigvis at stemme overens med andelens reelle værdi på tidspunktet for købet.
En anden væsentlig faktor for bedømmelse af prisen på en andelslejlighed er foreningens vedligeholdelsesstand – foreligger der en vedligeholdelsesplan, således der er overblik over, hvilke udgifter der kan forventes i den nærmeste fremtid. Nogle foreninger har stor fordel ved, at de allerede har sparet frie midler op til denne vedligeholdelse, mens andre blot har afsat et beløb, som kan belånes til vedligeholdelsen med en boligafgiftsstigning til følge. Endnu andre foreninger har ikke en sådan buffer, og vil ved presserende vedligeholdelsesarbejder være nødsaget til at nedsætte andelsværdien for at kunne optage lån, der samtidig betyder en stigning i boligafgiften.
Med hensyn til hvor følsom en forenings månedlige boligafgift er for stigninger, skal det undersøges, hvor store og hvilke type lån foreningen har optaget. Der er stor forskel på, hvor risikovillige de enkelte foreninger er, og der kan være stor forskel på, om foreningerne kører med flekslån eller fastforrentede lån, og om det er med eller uden afdragsfrihed. Desuden er det væsentligt at få klarlagt, om der i foreningen er personlig hæftelse for de enkelte andelshavere ud over det indbetalte andelsindskud.
I et marked, hvor der er mange lejligheder til salg, giver sælger i nogle tilfælde rabat på prisen. I den forbindelse skal man, udover ovenstående overvejelser om prisen, være opmærksom på, hvorvidt sælger er berettiget til at give denne rabat til udefrakommende køber, eller om sælger i givet fald er forpligtet til også at tilbyde denne rabat til eventuelle købere efter en vedtægtsbestemt venteliste i foreningen, som i første omgang har afslået pga. for høj en pris.
Som ovenstående illustrerer, er der en række overvejelser, man skal gøre sig, når man overvejer at købe en andelslejlighed. Der er tale om væsentligt større økonomiske dispositioner i forhold til tidligere, og rækkevidden kan have stor betydning for køber. Det må desuden konstateres, at der kan være meget stor forskel på, hvor godt eller dårligt et køb kan være af en lejlighed, som i sammenligning med andre tilsvarende lejligheder umiddelbart synes interessant.
Går du i overvejelser om at købe en andelslejlighed, og ønsker du juridisk bistand til gennem-gang af foreningens vedtægter, årsrapporter, generalforsamlingsreferater og øvrige bilag, er du velkommen til at kontakte advokat Jacob Nauerby Kjærhus, Ret&Råd Gladsaxe.