Regulering af andelsboligmarkedet:
Området for andelsboliger i Danmark bliver primært reguleret i andelsboligloven. Denne lov er gennem de seneste år revideret på forskellige områder. Dette er sket blandt andet for at gøre andelsboligmarkedet tidssvarende i forhold til det øvrige boligmarked.
Et område, hvor der er sket ændringer, er ved indførelsen af reglerne om forbud mod overpris. Med virkning fra 1. september 2005 blev det strafbart for sælger at forlange og modtage ’penge under bordet’ i forbindelse med salg af andelsboligen. Strafferammen går op til 4 måneders fængsel. Fænomenet var efterhånden blevet meget udbredt, især i de større byer, og skal formentlig finde sin årsag i de prisstigninger ejerboligmarkedet oplevede i den pågældende periode. Differencen mellem sammenlignelige ejerboliger og andelsboliger var meget stor og kombineret med stor efterspørgsel på boliger i det hele taget, var nogle andelshavere fristet af at udnytte situationen og forlange penge under bordet som betingelse for salg.
Der er set foranstaltet andre tiltag fra andelshaveres side for at skabe en større harmoni mellem priserne på ejerboliger og andelsboliger. Nogle tiltag er tilladt efter andelsboligloven, mens der er indført forbud mod andre fra lovgivers side. Der er primært tale om to forskellige måder, hvorefter en andelshaver kunne få del i de stigende værdier på ejendomsmarkedet, nemlig ved enten 1) at opskrive værdien af andelsboligen eller ved 2) at omdanne andelsboligforeningen til en anden boligtype.
Med hensyn til 1) opskrivning af værdien af andelsboligen, sker dette ved værdiansættelse af andelsboligforeningens formue. Der findes tre lovlige metoder til at værdiansætte en andelsboligforening, og man har i de seneste år set en betydelig ændring i valg af metode. Mange går i dag væk fra at anvende anskaffelsessummen som værdiansættelse, da denne er meget lav i forhold til dagens ejendomsmarked. I stedet anvendes enten den seneste ansatte ejendomsværdi eller den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, den såkaldte valuarvurdering. Dermed opnås ganske ofte en betydelig stigning i værdien af andelsboligen i forhold til anskaffelsesprisen, dog afhængig af hvor gammel den pågældende forening er.
Dette kan være interessant for mange andelshavere, især efter ændringen af andelsboligloven med indførelse af regler om pant og udlæg i andelsboliger. Reglerne trådte i kraft 1. februar 2005 og medførte, at andelshavere blev i stand til at stille deres andelslejlighed til sikkerhed for lån. Som følgevirkning af denne mulighed for belåning, blev interessen for andelens værdi meget stor. Mange andelshavere kan nu se en kontant fordel i, at værdien af deres andelslejlighed er høj, idet der dermed bliver mulighed for at realisere og anvende provenuet til andre ting end blot at have pengene ’bundet’ i mursten.
Med hensyn til 2) omdannelse af andelsboligforeningen til en anden boligtype, har der også været gjort tiltag hertil fra andelshavers side. For nogle af disse muligheders vedkommende er der imidlertid efterfølgende indført forbud. Således er det efter en lovændring i juni 2005 ikke længere lovligt for en andelsforening at opløse sig selv og efterfølgende sælge ejendommen til en nyoprettet andelsboligforening med de samme andelshavere og med efterfølgende skattefri udlodning af provenuet til de samme andelshavere. Såfremt ejendommen bliver solgt til en investor, gælder der et forbud mod at sælge ejendommen til en ny andelsboligforening indenfor 5 år, hvormed man undgår tilfælde, hvor en investor blot bliver skudt ind som mellemled. Der er dog fortsat mulighed for at sælge ejendommen til en investor og fortsætte som lejere. En anden mulighed, som dog kun er interessant for en bestemt type af andelsboligforeninger, er muligheden for at udstykke ejendommen i ejerboliger.
Udstykning og omdannelse til ejerboliger
For andelsboligforeninger hvor ejendommen eller ejendommene fysisk består af rækkehuse, kan det være interessant at overveje muligheden for udstykning og omdannelse til ejerboliger. De samme overvejelser gør sig ikke gældende ved etageejendomme, idet der i ejerlejlighedsloven findes regler, som forhindrer lignende dispositioner.
Baggrunden for at overveje at omdanne andelsboligforeninger til ejerboliger er i høj grad den udvikling, der har været i ejendomspriserne de seneste år, og den forskel der er i salgspriserne på henholdsvis andelsboliger og ejerboliger som skitseret ovenfor.
Overvejelserne ved en omdannelse kan for eksempel gå på at udstykke andelsboligforeningen i et antal boligparceller og eventuelt 1 fællesparcel således, at hver enkelt andelshaver får mulighed for at købe det rækkehus, de i dag bebor, som ejerbolig.
Målet er, at den enkelte ejer får større frihed i egen bolig og et økonomisk råderum, der giver større muligheder for at vælge alternative boligønsker og for at få en god økonomisk konsolidering.
Efter at en udstykning er foretaget, og den enkelte bolig er erhvervet som ejerbolig, vil den enkelte beboer få langt større råderet over sin bolig. Dette inkluderer:
- Reel markedsværdiprissætning med følgende mulighed for at belåne ejendommen og enten at anvende provenuet til at opfylde konkrete ønsker eller mulighed for at sælge sit rækkehus og træffe andre beslutninger omkring valg af bolig.
- Mulighed for frit at ændre boligen indvendigt uden hensyn til om det kan godkendes som forbedring
- Mulighed for, inden for rammerne af ny grundejerforening og servitutter, at ændre boligen udvendigt uden hensyn til om det kan godkendes som forbedring.
Den enkelte beboer får ved en ejerbolig også større mulighed for at bestemme hvilken belåning der ønskes. Som andelsboligforening optages belåningen i fællesskab, hvorimod en ejerbolig giver større mulighed for at tilrettelægge finansieringen efter egne ønsker og behov. Dette gælder lånetype, løbetid, afdragsfrihed osv.
Set i lyset af den økonomiske situation, som indtraf i dansk og den øvrige verdensøkonomi i efteråret 2008 vil dette ligeledes kunne give anledning til konkrete overvejelser omkring finansieringen af ens bolig og om, hvorvidt man bor i en ejer- eller andelslejlighed.
Udviklingen i økonomien har således givet sig udtryk i, at udgifterne til almindelige banklån, som andelsboligforeningerne typisk optager er steget som følge af en stigende bankrente. Desuden oplever flere låneansøgere, at det generelt er blevet sværere at blive godkendt til at få bevilget lån. Realkreditrenten er samtidig generelt faldet, hvorfor der eventuelt vil kunne være mulighed for at optage et realkreditlån i sin ejerbolig, hvor omkostningerne er billigere end ved bankfininsiering.
For at vurdere og evt. gennemføre overgang til ejerbolig kræves assistance af både advokat, landinspektør og revisor. På Ret&Råd-kontoret i Gladsaxe vil vi kunne forestå koordinationen af rådgiverne, udfærdige de økonomiske oversigter og sikre det juridiske grundlag for en evt. omdannelse. Landinspektøren vil forestå gennemførsel af udstykningssag og revisor vil forestå de skattemæssige og regnskabsmæssige vurderinger og opstillinger, herunder afklaring af evt. skattemæssige konsekvenser. Alle tre rådgivere tilbyder sædvanligvis at indgå i en såkaldt ”no-cure no-pay” aftale, det vil sige at deres arbejde alene skal honoreres, såfremt der på en generalforsamling træffes beslutning om at omdanne boligerne til ejerboliger og sælge disse til beboerne. Alle beslutninger skal naturligvis ske i henhold til vedtægternes bestemmelser.
Der vil måske være andelshavere, der ikke ønsker at erhverve boligen som ejerbolig. De vil naturligvis kunne fortsætte med at bebo deres rækkehus så længe, de måtte ønske det. Alle de boliger, hvor beboerne ikke ønsker at købe, vil blive solgt samlet, og beboerne fortsætter som lejere.
Den praktiske håndtering af en omdannelse vil generelt kunne skitseres på følgende måde, idet advokat, revisor og landinspektør i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse og et eventuelt ejerboligudvalg begynder arbejdet, som bl.a. vil være følgende:
- Udarbejde og fremsende forhåndsansøgning til den pågældende kommune.
- Udarbejde økonomiske modeller, så alle beboere kan få et detaljeret overblik over konsekvenserne af at erhverve sin egen bolig, som ejerbolig. Beregningerne foretages med indarbejdelse af alle anslåede omkostninger ved omdannelsen, samt ud fra alle anslåede udgifter som ejerboliger (ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring, grundejerforeningskontingent, finansiering mv.).Målet er, at den enkelte beboer får et detaljeret beslutningsgrundlag inden endelig beslutning skal træffes.
- Beboermøder afholdes i nødvendigt omfang
- Endelig generalforsamling skal afholdes. Baggrunden er, at selve beslutningen skal træffes i samme kalenderår som selve gennemførelsesfasen og udlodning af andelsforeningens midler.
- Såfremt generalforsamling vedtager at opløse foreningen og sælge ejendommen(e) vil det praktiske arbejde m.h.t. udstykning, frasalg og likvidation blive gennemført i umiddelbar forlængelse heraf.
Der vil typisk være behov for mange beregninger, afklaringer, spørgsmål m.v. Formålet med beboermøder er at give mulighed for, at alle kan få det fornødne overblik over alle konsekvenser og få mulighed for at stille alle de spørgsmål, man måtte ønske. Mange af spørgsmålene vil kunne besvares på et indledende beboermøde, men mange vil først blive besvaret i løbet af processen, efterhånden som det nødvendige afklaringsarbejde skrider frem.
Baggrunden for at informere om ovenstående er kontorets praktiske ekspertise indenfor området, idet kontoret tidligere har foretaget talrige lignende omdannelser af andelsboliger til ejerboliger med et godt og tilfredsstillende resultat for beboerne. Samtidig er kontoret i øjeblikket i gang med flere nuværende omdannelser.
Denne artikel er skrevet af advokat Bent Riis og adv.fm. Jacob Nauerby Kjærhus, Ret&Råd Gladsaxe